Ngày 9-9, Ủy ban Thẩm phán TAND Cấp cao tại Đà Nẵng đã tuyên rằng dịch COVID-19 là yếu tố khách quan, do đó bên thuê nhà không phải bồi thường cho bên cho thuê nhà vì đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê trước hạn.
Với phán quyết này, lần đầu tiên đại dịch COVID-19 được xem là yếu tố khách quan, được đưa ra để loại trừ trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong giao dịch dân sự.
Thuê nhà nhưng không thể kinh doanh vì dịch
Theo đơn kiện của bà NTND, ngày 24-3-2020, bà thuê nhà của bà H tại TP Hội An, Quảng Nam để mở cơ sở đào tạo và kinh doanh. Bà đã thanh toán cho bà H tiền thuê nhà ba năm đầu (hơn 2,4 tỉ đồng). Sau đó, bà đã đầu tư trang thiết bị để cơ sở đi vào hoạt động.
 |
Tuy nhiên, đại dịch COVID-19 bùng phát, từ ngày 27-3 đến 8-5-2020, cơ sở kinh doanh của bà không thể hoạt động do các quyết định của UBND tỉnh Quảng Nam về phòng chống dịch. Ngày 8-5-2020, cơ sở của bà được phép hoạt động trở lại nhưng trên thực tế cũng không thể hoạt động vì dịch.
Tiếp đến, các tháng 10, 11 và 12-2020, Hội An mưa bão liên tục làm ngập và hư hỏng đồ đạc nên cơ sở không thể hoạt động. Do đó, bà có trao đổi với bà H điều chỉnh hợp đồng nhưng không đạt được thỏa thuận.
Đến ngày 26-2-2021, bà D gửi thông báo chấm dứt hợp đồng trước hạn, đề nghị bà H trả lại phần tiền còn lại nhưng bà H không đồng ý.
Vì vậy, bà D khởi kiện đề nghị tòa tuyên hợp đồng thuê nhà chấm dứt hiệu lực từ ngày 1-3-2021, do đại dịch COVID-19 là sự kiện bất khả kháng, bà H phải trả lại hơn 1,9 tỉ đồng. Việc bồi thường thiệt hại do đơn phương chấm dứt hợp đồng đề nghị được miễn trừ theo khoản 2 Điều 351 BLDS.
Trong khi đó, phía bị đơn cho rằng những yêu cầu của bà D là hoàn toàn không hợp lý và cũng không có cơ sở pháp lý.
Bà H phân tích: Thời điểm ký hợp đồng thuê nhà đã xảy ra một đợt dịch COVID-19 tại nhiều quốc gia trên thế giới và trong nước. Nhiều địa phương, trong đó có TP Hội An cũng trải qua một đợt dịch COVID-19, bên thuê nhà đã biết được tình hình dịch xảy ra. Vì vậy, nội dung được ký kết trong hợp đồng là phù hợp với điều kiện dịch như giá thuê, thời gian thuê, phương thức thanh toán.
Theo bà H, yêu cầu đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà là ý chí chủ quan của bà D, chứ không phải do đại dịch COVID-19 là sự kiện bất khả kháng nên bà D phải bồi thường thiệt hại khi đơn phương chấm dứt hợp đồng…
Dịch COVID-19 là lý do khách quan
Tại thời điểm các bên ký hợp đồng thuê nhà, Thủ tướng chưa ban hành Chỉ thị 15 và Chỉ thị 16 nên nguyên đơn không lường trước được hết diễn biến phức tạp của dịch. Đồng thời, nguyên đơn đã đầu tư rất nhiều về cơ sở vật chất, trang thiết bị để cơ sở kinh doanh đi vào hoạt động.
Sau khi ký hợp đồng, nguyên đơn liên tục bị tạm dừng hoạt động kinh doanh để phòng chống dịch COVID-19 theo yêu cầu của chính quyền địa phương. Vì vậy, việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà là do yếu tố khách quan, đó là tình hình dịch COVID-19 diễn biến phức tạp, không thể lường trước được.
(Nhận định của cấp giám đốc thẩm)
Việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà là do yếu tố khách quan
Tháng 9-2021, xử sơ thẩm, TAND TP Hội An không chấp nhận yêu cầu của bà D về việc hợp đồng chấm dứt do đại dịch COVID-19 là sự kiện bất khả kháng để miễn trừ bồi thường thiệt hại.
Tháng 2-2022, TAND tỉnh Quảng Nam xử phúc thẩm, chấp nhận một phần yêu cầu của bà D về thời điểm chấm dứt hợp đồng thuê nhà, không chấp nhận yêu cầu của bà H về việc buộc nguyên đơn bồi thường.
Bà H đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm. Viện trưởng VKSND Cấp cao tại Đà Nẵng kháng nghị đề nghị sửa một phần án phúc thẩm, buộc bà H trả cho bà D 729 triệu đồng và sửa phần án phí cho phù hợp.
Ngày 9-9-2022, Ủy ban Thẩm phán TAND Cấp cao tại Đà Nẵng mở phiên tòa giám đốc thẩm, không chấp nhận kháng nghị, đồng thời giữ nguyên án phúc thẩm.
Theo Ủy ban Thẩm phán TAND Cấp cao tại Đà Nẵng, mặc dù khi hai bên ký kết hợp đồng thuê nhà, dịch COVID-19 đã xuất hiện tại Việt Nam. Tuy nhiên, khi đó các quy định nghiêm ngặt về phòng chống dịch chưa được ban hành. Sau đó, do dịch lây lan nhanh trên diện rộng nên Thủ tướng đã ban hành Chỉ thị 15 ngày 27-3-2020 về quyết liệt thực hiện đợt cao điểm phòng chống dịch COVID-19 và Chỉ thị 16 ngày 31-3-2020 về thực hiện các biện pháp cấp bách phòng chống dịch COVID-19, trong đó có biện pháp cách ly toàn xã hội. UBND tỉnh Quảng Nam và UBND TP Hội An nhiều lần thực hiện cách ly xã hội theo hai chỉ thị trên.
Khi nguyên đơn thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì UBND tỉnh Quảng Nam đã ban hành Công văn 884 ngày 19-2-2021, có nội dung tiếp tục thực hiện nghiêm, linh hoạt Chỉ thị 05 ngày 28-1-2021 về một số biện pháp cấp bách về phòng chống dịch COVID-19 của Thủ tướng.
Tại thời điểm hai bên bàn giao nhà (ngày 16-7-2021), UBND tỉnh Quảng Nam vẫn chưa cho phép các cơ sở làm đẹp, massage tại TP Hội An được hoạt động trở lại.
Như vậy, tại thời điểm các bên ký hợp đồng, Thủ tướng chưa ban hành Chỉ thị 15 và Chỉ thị 16 nên nguyên đơn không lường trước được hết diễn biến phức tạp của dịch. Sau khi ký hợp đồng, nguyên đơn liên tục bị tạm dừng hoạt động kinh doanh để phòng chống dịch. Vì vậy, việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà là do yếu tố khách quan, không thể lường trước được.
Cần phát triển quyết định giám đốc thẩm này thành án lệ
Đại dịch COVID-19 đã làm phát sinh nhiều tranh chấp pháp lý, nhất là các vấn đề liên quan đến hợp đồng như việc chấm dứt hợp đồng, hoãn thực hiện nghĩa vụ hợp đồng, miễn trừ trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ… Cũng từ đây xảy ra nhiều vướng mắc, tranh cãi về nhận định đại dịch COVID-19 có phải là sự kiện bất khả kháng hay yếu tố khách quan để loại trừ trách nhiệm của các bên.
Trước thực trạng đó, nhận định của Ủy ban Thẩm phán TAND Cấp cao tại Đà Nẵng về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà giữa nguyên đơn và bị đơn không phải do lỗi chủ quan của nguyên đơn mà do yếu tố khách quan, đó là tình hình dịch COVID-19 diễn biến phức tạp, không thể lường trước được là hoàn toàn hợp tình, hợp lý.
Phán quyết có hiệu lực của tòa hàm chứa nội dung quyết định hoặc một sự giải thích nào, áp dụng pháp luật được coi như một tiền lệ làm cơ sở để các thẩm phán sau đó có thể tham khảo hoặc áp dụng trong các trường hợp tương tự trong quá trình xét xử. Vì vậy, theo tôi, cần xem xét để phát triển quyết định giám đốc thẩm này trở thành án lệ.
Luật sư ĐỖ NGỌC THANH, Đoàn Luật sư TP.HCM
