Có bắt buộc chỉnh lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau sáp nhập
Chị Thơm (Cần Giờ) hỏi: Tôi có cuốn sổ hồng mới cấp lại vào ngày 29/11/2024 nay tôi muốn chuyển nhượng (bán) cho người khác nhưng do có sự thay đổi, sắp xếp đơn vị hành chính sau ngày 1/7/2025 thì theo quy định hiện hành tôi có phải đi đổi lại sổ mới trước khi thực hiện việc chuyển nhượng cho người khác không? Vì tôi ở xa, đi lại khó khăn nên tôi muốn làm hợp đồng chuyển nhượng và làm lại sổ (do sát nhập tỉnh, thay đổi địa giới hành chính) đồng thời 1 lúc được không?
Luật Công Bình đã nhận được câu hỏi của chị về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Cần Giờ sau khi có sự thay đổi về đơn vị hành chính từ ngày 01/07/2025. Dựa trên các quy định pháp luật hiện hành, chúng tôi xin trả lời các thắc mắc của chị như sau:
- Sổ hồng đã cấp có phải đổi lại trước khi chuyển nhượng (bán) cho người khác không?
Theo quy định pháp luật hiện hành thì việc đổi lại sổ hồng mới hoặc cập nhật lại địa chỉ trên sổ sau khi có sự thay đổi đơn vị hành chính là không bắt buộc. Do đó, chị không phải làm thủ tục đổi sổ hồng (Giấy chứng nhận) hay thủ tục cập nhật tên đơn vị hành chính mới trước khi làm thủ tục chuyển nhượng (bán) cho người khác, cụ thể:
Căn cứ Luật Đất đai 2024, các văn bản hướng dẫn thi hành và Công văn số 991/BNNMT-QLĐĐ ngày 11/4/2025 hướng dẫn chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơs sở dữ liệu đất đai và tổng hợp số liệu diện tích tự nhiên khi sắp xếp đơn vị hành chính các cấp thì các loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng) đã cấp trước khi có sự thay đổi về địa giới hành chính vẫn giữ nguyên giá trị pháp lý.
Theo quy định tại khoản 2.3 mục 2 Công văn số 991/BNNMT-QLĐĐ quy định: “Sau khi sắp xếp đơn vị hành chính thì không bắt buộc phải thực hiện chỉnh lý đồng loạt Giấy chứng nhận đã cấp, trừ trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu hoặc thực hiện đồng thời với thủ tục hành chính về đất đai...” Do đó, việc đăng ký biến động đất đai do thay đổi tên đơn vị hành chính sẽ được thực hiện khi người sử dụng đất có nhu cầu. Điều này có nghĩa là pháp luật không bắt buộc người dân phải đi chỉnh lý lại Giấy chứng nhận đã cấp ngay sau khi sáp nhập đơn vị hành chính, mà việc cập nhật thông tin địa chỉ mới trên Giấy chứng nhận sẽ được thực hiện khi người dân có phát sinh giao dịch (như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp…).
Do đó, Giấy chứng nhận của chị vẫn hoàn toàn hợp pháp để thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng sau ngày 01/07/2025.
- Có thể thực hiện đồng thời thủ tục chuyển nhượng và thủ tục cập nhật lại địa chỉ trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc đổi Giấy chứng nhận mới được không?
Chị hoàn toàn có thể thực hiện đồng thời thủ tục đăng ký biến động chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng với việc đăng ký biến động cập nhật địa chỉ mới trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc xin cấp đổi Giấy chứng nhận mới cho bên mua trong cùng một lần nộp hồ sơ tại Cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền. Đây cũng là cách làm phổ biến và được cơ quan chức năng khuyến khích để giảm thiểu thời gian, chi phí đi lại cho người dân.
Quy trình thực hiện sẽ diễn ra như sau:
- Lập Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng: Bên bán và bên mua đến một tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn để lập và công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong hợp đồng công chứng, địa chỉ của thửa đất sẽ được ghi cả tên đơn vị hành chính cũ và tên mới để đảm bảo tính rõ ràng.
- Thực hiện việc đăng bộ sang tên: Chuẩn bị hồ sơ để nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Cần Giờ (huyện Cần Giờ cũ). Hồ sơ sẽ bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo mẫu). Trong đơn này sẽ thể hiện đồng thời nội dung yêu cầu:
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên mua.
- Cập nhật lại thông tin địa chỉ theo tên đơn vị hành chính mới hoặc yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận mới.
- Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng (bản chính).
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Giấy tờ tùy thân của bên bán và bên mua.
- Tờ khai lệ phí trước bạ và tờ khai thuế thu nhập cá nhân
- Trường hợp thửa đất thay đổi kích thước các cạnh, đo đạc lại diện tích… chuẩn bị thêm trích đo bản đồ địa chính (có nội nghiệp).
- Nộp hồ sơ và nhận kết quả: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận hồ sơ, giải quyết cả hai yêu cầu cùng lúc. Sau khi bên mua hoàn thành các nghĩa vụ tài chính (thuế, lệ phí), cơ quan chức năng sẽ trả kết quả đăng ký biến động trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp một Giấy chứng nhận mới đứng tên bên mua (tùy theo yêu cầu ban đầu trong đơn) và sẽ được cập nhật theo tên đơn vị hành chính mới.
Như vậy, chị hoàn toàn có thể thực hiện việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng trước và sau đó nộp hồ sơ tại cơ quan đăng ký đất đai để thực hiện thủ tục đăng bộ sang tên và thủ tục cập nhật lại thông tin thửa đất theo đơn vị hành chính mới hoặc xin cấp Giấy chứng nhận mới.
Luật sư Lê Quang Vũ – Giám đốc Công ty Luật Công Bình
