BẢN LUẬN CỨ BẢO VỆ NGƯỜI KHỞI KIỆN VỤ ÁN HÀNH CHÍNH – QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

BẢN LUẬN CỨ BẢO VỆ NGƯỜI KHỞI KIỆN VỤ ÁN HÀNH CHÍNH – QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

6993

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày  18  tháng 5  năm 2020

LUẬN CỨ BẢO VỆ QUYỀN LỢI

NGƯỜI KHỞI KIỆN HÀ NGỌC SƠN

VỤ ÁN KHIẾU KIỆN QUYẾT ĐỊNH HÀNH CHÍNH – QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Kính thưa Hội đồng xét xử, thưa đại diện viện kiểm sát và luật sư đồng nghiệp.

Tôi Luật sư LÊ QUANG VŨ, Công ty Luật Công Bình thuộc Đoàn luật sư TP. HCM, là người bảo vệ quyền lợi cho người khởi kiện Hà Ngọc Sơn khiếu kiện quyết định hành chính đối với Quyết định số  7649/QĐ-UBND ngày 15/11/2007 của Chủ tịch UBND  quận Bình Thạnh và Quyết định 4658/QĐ-UBND ngày 27/9/2011 của Chủ tịch UBND TPHCM,

Sau khi nghiên cứu tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và qua hỏi đáp tranh tụng công khai tại phiên tòa sơ thẩm hôm nay, tôi xin trình bày quan điểm bảo vệ quyền lợi người khởi kiện như sau:

A. NỘI DUNG VỤ KHIẾU KIỆN

Căn nhà số 38 Ngô Nhân Tịnh do bà Nguyễn Ngọc Nhị làm chủ sở hữu từ trước năm 1949. Hiện trạng căn nhà lúc đó là căn nhà nở hậu, bên hông có khoảng hở (chiều ngang 1m, dài 10,5 m) làm lối đi riêng từ trước vào đến cửa sau căn nhà. Năm 1949, ông Bùi Bĩnh Cận đã mua lại căn nhà này từ bà Nguyễn Ngọc Nhị. Sau đó, ông Bùi Bỉnh Cận để lại cho cháu ngoại của mình là bà Huỳnh Ngọc Thủy sử dụng.

Ngày 02/12/1977, bà Huỳnh Ngọc Thủy đứng tên kê khai nhà cửa căn nhà số 38 Ngô Nhân Tịnh với nội dung: Nhà thuộc diện tư nhân của Nguyễn Bỉnh Cận mua của bà Nguyên Ngọc Nhị từ năm 1949.

Ngày 14/3/1988, ông Nguyễn Bỉnh Cận bán căn nhà này lại cho vợ chồng ông Lê Chí Phước – bà Lê Thị Tiếm, theo giấy phép mua bán – chuyển dịch nhà cửa số 360/GP – UB do UBND quận Bình Thạnh cấp. Ngày 01/7/1989 Sở xây dựng cấp phép số 932/GPXD/89 cho ông Lê Chí Phước xây dựng lại căn nhà này. Ông Phước xây dựng căn nhà hết diện tích 76m2, phù hợp hiện trạng khuôn viên và thực tế sử dụng đất từ năm 1949, nhưng vượt quá 16mso với diện tích xây dựng theo giấy phép (60m2). Tầng trệt căn nhà vẫn để lại lối đi riêng bên hông để vào cửa sau. Tầng trên và mái nhà được xây rộng ra hết khoảng không trên lối đi riêng. Lúc xây dựng lại nhà, chủ nhà số 36 Ngô Nhân Tịnh kế bên không có ý kiến hay khiếu nại gì.

Ngày 21/8/1999, ông Lê Chí Phước đã bán căn nhà này cho bà Đoàn Thị Huế theo hợp đồng công chứng số 5408/HĐ-MBN, trước bạ ngày 04/8/1999. Ngày 12/8/1999, bà Huế đứng tên kê khai Tờ đăng ký nhà đất theo số liệu giấy phép xây dựng 932/GPXD/89 ngày 01/7/1989 gồm diện tích dây dựng 60m2, diện tích khuông viên 60m2 , diện tích sử dụng 120m2, không đúng hiện trạng xây dựng, diện tích thực tế sử dụng theo bản vẽ ngày 06/7/1999 là diện tích dây dựng 76m2, diện tích khuông viên 76m2 , diện tích sử dụng 132m2. Ngày 21/8/2003, bà Đoàn Thị Huế đã bán căn nhà số 38 Ngô Nhân Tịnh nói trên cho ông Hà Ngọc Sơn theo hợp đồng công chứng số 025407/HĐ-MBN và tôi đã sử dụng căn nhà từ đó cho đến nay.

Tuy nhiên, bà Nguyễn Thị Mẹo ở nhà số 36 Ngô Nhân Tịnh dựa vào giấy phép xây dựng của căn nhà số 38 Ngô Nhân Tịnh tranh chấp phần lối đi riêng của nhà ông Hà Ngọc Sơn xảy ra từ nhiều năm trước với ông Lê Chí Phước, bà Đoàn Thị Huế đã được các cơ quan có thẩm quyền (Sở xây dựng, Phường 1, Quận Bình Thạnh) giải quyết cho tồn tại nguyên hiện trạng vì phần đất này là lối đi riêng (một phần đất không tách rời của căn nhà số 38) đã được sử dụng ổn định lâu dài từ năm 1949.

Bà Nguyễn Thị Mẹo đã làm đơn khiếu nại và ngày 15/11/2007 Chủ tịch UBND quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh đã có Quyết định giải quyết khiếu nại số 7649/QĐ-UBND với nội dung:

 “Điều 1: Xác định phần đất tranh chấp có diện tích 15,52m2, vị trí nằm giữa hai nhà số 36 Ngô Nhân Tịnh (do bà Nguyễn Thị Mỹ Dung sử dụng) và nhà số 38 Ngô Nhân Tịnh, phường 01, quận Bình Thạnh (do ông Hà Ngọc Sơn là chủ sở hữu) là khoảng hở chung giữa hai nhà, do Nhà nước trực tiếp quản lý.

Điều 2:

  1. Công nhận hiện trạng sử dụng phần đất diện tích 5,67m x 1/2(0,93m + 1,03m) = 5,55m2 (phía sau từ ngoài nhìn vào) trên đó đã có các cấu trúc xây dựng từ trước năm 1989 (theo bản vẽ đính kèm Giấy phép xây dựng số 932/GPXD89 ngày 01/7/1989 được Sở Xây dựng duyệt) cho hộ 38 Ngô Nhân Tịnh phường 01, quận Bình Thạnh;
  2. Phần đất diện tích 10,17m x ½ (0,93m + 1,03m) = 9,96m2 (phía trước từ ngoài nhìn vào) thực tế là khoảng hở giữa hai nhà số 36 và 38 Ngô Nhân Tịnh phường 01, quận Bình Thạnh sau khi trừ 0,4m2 nằm trong lộ giới đường Ngô Nhân Tịnh, còn lại 9,56m2 được chia đều cho hai nhà theo phương án chia ngang như sau:

+ Ông Hà Ngọc Sơn được quyền sử dụng phần đất phía sau khoảng hở (nhìn từ ngoài vào), diện tích: 1,03m x 4,64m = 4,78m2, tính từ mặt đất lên đến khoảng không chiếu theo phương thẳng đứng.

+ Bà Nguyễn Thị Mỹ Dung được quyền sử dụng phần đất trước khoảng hở (nhìn từ trước vào), diện tích: 0,93m x 5,14m = 4,78m2, tính từ mặt đất lên đến khoảng không chiếu theo phương thẳng đứng”.

Ông Hà Ngọc Sơn khiếu nại Quyết định số 7649/QĐ-UBND đến UBND TP.HCM. Ngày 27/9/2011, Chủ tịch UBND TP.HCM ban hành Quyết định giải quyết tranh chấp đất số 4568/QĐ-UBND bác đơn khiếu nại của ông Hà Ngọc Sơn, công nhận và giữ nguyên Quyết định số 7649/QĐ-UBND ngày 15/11/2007 của Chủ tịch UBND quận Bình Thạnh .

Ông Hà Ngọc Sơn không đồng ý với Quyết định giải quyết tranh chấp đất số 4568/QĐ-UBND ngày 27/9/2011 của Chủ tịch UBND TPHCM và Quyết định số 7649/QĐ-UBND ngày 15/11/2007 của Chủ tịch UBND quận Bình Thạnh nên đã khởi kiện vụ án hành chính.

B. CĂN CỨ PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT VỤ ÁN

I. Pháp luật tố tụng

1. Tranh chấp giữa ông Hà Ngọc Sơn và bà Nguyễn Thị Mỹ Dung là tranh chấp tài sản gắn liền với đất và thuộc trường hợp có giấy tờ về sử dụng đất.

  • Bà Nguyễn Thị Mỹ Dung xác định phần đất tranh chấp là 15,5 m2 là khoảng hở có chiều dài từ đầu đến cuối căn nhà 38 Ngô Nhân Tịnh
  • Quyết định số 7649/QĐ-UBND ngày 15/11/2007 của Chủ tịch UBND quận Bình Thạnh xác định phần đất tranh chấp là 15,52m2 (không đo vẽ)
  • Thực tế và trong Quyết định số 7649/QĐ-UBND ngày 15/11/2007 của Chủ tịch UBND quận Bình Thạnh trên đất tranh chấp, phía sau chiều dài 5,67m DT: 5,55m2 có nhà ở trước năm 1989 nên công nhận cho ông Hà Ngọc Sơn. Phần đất tranh chấp còn lại phía trước chiều dài 10,17m DT 9,96m2 bên dưới là khoảng trống, nhưng bên trên là sàn đúc bêtông làm cầu thang và lối đi trên lầu của nhà số 38.
  • Như vậy, Phần đất tranh chấp giữa hai nhà 36 và 38 DT 15,5m2 mặc dù chưa được cấp giấy chứng nhận nhưng trên đất có nhà nên phải xác định đây là tranh chấp tài sản gắn liền với đất theo Khoản 1 Điều 136 Luật đất đai 2003. Mặt khác, phần đất tranh chấp này tuy chưa được cấp giấy chứng nhận nhưng nó đi kèm các giấy tờ nhà đất số 38 Ngô Nhân Tịnh trong các giao dịch thể hiện qua các bản vẽ, giấy phép xây dựng… . Do đó, nó thuộc trường hợp là đất có các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 Điều 50 Luật đất đai 2003.

2. Chủ tịch UBND quận Bình ThạnhChủ tịch UBND TPHCM không có thẩm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ giữa hai nhà số 36 và 38 Ngô Nhân Tịnh.

  • Phần đất tranh chấp giữa hai nhà 36 và 38 DT 15,5m2 là tranh chấp tài sản (nhà) gắn liền với đất. Phần đất tranh chấp này đi kèm các giấy tờ nhà đất số 38 Ngô Nhân Tịnh trong các giao dịch thể hiện qua các bản vẽ, giấy phép xây dựng… . Do đó, nó thuộc trường hợp là đất có các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 Điều 50 Luật đất đai 2003
  • Tranh chấp QSDĐ giữa hai nhà số 36 và 38 Ngô Nhân Tịnh chịu chi phối của luật đất đai 2003. Khoản 1 Điều 136 Luật đất đai 2003 quy định “Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết”.
  • Như vậy, Quyết định giải quyết tranh chấp đất số 4568/QĐ-UBND ngày 27/9/2011 của Chủ tịch UBND TPHCM và Quyết định số 7649/QĐ-UBND ngày 15/11/2007 của Chủ tịch UBND quận Bình Thạnh là trái pháp luật vì không có thẩm quyền giải quyết tranh chấp này.

3. Chủ tịch UBND quận Bình ThạnhChủ tịch UBND TPHCM giải quyết tranh chấp không đúng trình tự thủ tục.

  • Theo Điều 11 Quyết định 132/2006 ngày 05/9/2006 của UBND TPHCM Khi giải quyết tranh chấp phải tiến hành xác minh, lập báo cáo đề xuất giải quyết tranh chấp:
  1. e) Bản trích lục bản đồ giải thửa phần đất đang tranh chấp (phải có đầy đủ thông tin về số thửa, tờ bản đồ, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí của khu đất), do cán bộ thụ lý yêu cầu cơ quan lưu trữ tài liệu địa chính-nhà đất cung cấp hoặc bản vẽ có đóng dấu của cơ quan có thẩm quyền. Nếu là tranh chấp một phần thửa hoặc tranh chấp ranh đất thì cán bộ thụ lý phải thể hiện phần đất, ranh đất đang tranh chấp, có ghi chú các số liệu về diện tích, ranh đất căn cứ vào biên bản xác minh hiện trạng;
  2. g) Nếu tranh chấp về quyền sử dụng nhà thì phải sao lục họa đồ hiện trạng nhà tại cơ quan quản lý nhà, ghi chú trên bản vẽ các phần nhà đang tranh chấp;
  • UBND quận Bình Thạnh không tiến hành đo vẽ xác định phần nhà đất tranh chấp và ghi chú các số liệu làm căn cứ để ban hành quyết định để có thể thi hành trong thực tế.
  • Quyết định số 7649/QĐ-UBND ngày 15/11/2007 của Chủ tịch UBND quận Bình Thạnh chia phần tranh chấp cho mỗi hộ 36 và 38 với diện tích 4,78m2 có ghi rõ kích thức chiều dài chiều ngang, mà không biết căn cứ vào bản vẽ nào để xác định. Hơn nữa, phần đất chia cho bà Mỹ Dung phía trên là sàn bêtông lầu 1 của nhà ông Hà Ngọc Sơn đang sử dụng mà không quyết định tháo dỡ là không khả thi trên thực tế.
  • Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM đã có văn bản yêu cầu UBND quận Bình Thạnh tiến hành đo vẽ đất tranh chấp để có căn cứ điều chỉnh là quyết định giải quyết tranh chấp nhưng UBND quận Bình Thạnh đã không thực hiện. Sau đó, Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM đã tiến hành đo vẽ đất tranh chấp một cách gượng ép để cố giữ cho đúng diện tích đất 4,78m2 chia cho mỗi hộ, nhưng kích thước chiều dài chiều ngang phần đất được chia này trên Bản vẽ số 103280 ngày 12/5/2011 không giống với Quyết định số 7649/QĐ-UBND ngày 15/11/2007 của Chủ tịch UBND quận Bình Thạnh. Quyết định giải quyết tranh chấp đất số 4568/QĐ-UBND ngày 27/9/2011 của Chủ tịch UBND TPHCM công nhận Quyết định số 7649/QĐ-UBND ngày 15/11/2007 của Chủ tịch UBND quận Bình Thạnh nhưng số liệu phần đất tranh chấp trong hai quyết định này lại khác nhau thì thực hiện theo quyết định nào?
  • Giai đoạn giải quyết lần đầu thì UBND quận Bình Thạnh không tiến hành đo vẽ. Bản vẽ số 103280 ngày 12/5/2011 UBND TPHCM thực hiện trong quá trình giải quyết tranh chấp lần 2 đo vẽ lúc nào hộ Hà Ngọc Sơn số 38 không hay biết. Bản vẽ này chưa được xem xét khi giải quyết tranh chấp lần 1 mà lại được xem xét ở giai đoạn giải quyết tranh chấp lần 2 và có hiệu lực thi hành sau khi giải quyết là vi phạm nguyên tắc giải quyết tranh chấp phải trải qua hai cấp.

II. Pháp luật nội dung

1. Phần đất tranh chấp không phải là khoảng hở sử dụng chung của của nhà 36 và 38, cũng không phải thông hành địa dịch, không thuộc quản lý của nhà nước.

  • Hình ảnh và hiện trang thực tế (hiện nay) phía trước hai nhà 36 và 38 còn 2 trụ bêtông sát nhau xác định ranh giới được xây từ thời pháp thuộc. Từ trụ bêtông trước nhà kéo thẳng ra phía sau là một dãy các trụ bêtông cũ dựng thẳng làm hàng rào phân định phần đất tranh chấp nằm hoàn toàn trong thửa đất khuôn viên nhà 38 của ông Hà Ngọc Sơn. Nhà số 36 đã mở cửa sổ qua hướng nhà 38 mà không có bất kỳ lối đi ra phần đất tranh chấp. Việc mở cửa sổ như trên là trái quy định pháp luật và nhà 36 chưa bao giờ sử dụng phần đất tranh chấp này.
  • Theo các giấy tờ về xây dựng (GPXD 1989); Bản vẽ 1994 bà Nguyễn Thị Mẹo ghi phần đất tranh chấp là cầu thang, Ô văn nhà 38; Bản vẽ ngày 06-7-1999 mua bán căn nhà số 38 qua các thời kỳ thì phần đất tranh chấp chưa được công nhận của nhà 38 nhưng có thể hiện là phần đất thuộc khuôn viên của nhà 38. Sở dĩ phần đất này chưa được công nhận cho nhà 38 là vì pháp luật đất đai  nhà ở  thời kỳ đó nhà nước chỉ quản lý giao dịch về nhà, còn đất đai thuộc sở hữu toàn do nhà nước quản lý không được mua bán chuyển nhượng (Điều 5 Luật đất đai 1987, Điều 19 Hiến pháp 1980).
  • Văn bản số 54/UB ngày 17/6/2003 của UBND Phường 01, quận Bình Thạnh trả lời khiếu nại công dân xác định giữa hai nhà 36 và 38 KHÔNG CÓ THÔNG HÀNH ĐỊA DỊCH, trên các bản đồ giải thửa thì giữa hai thửa đất nhà 36 và 38 không có khoảng hở hay thông hành địa dịch nào.
  • Theo bản đồ vị trí tỉ lệ 1/500 tài liệu đo đạc năm 2002 trích lục tại Phòng Tài nguyên Môi trường quận Bình Thạnh thì toàn bộ nhà, đất gồm lối đi riêng – phần đất tranh chấp nằm trọn vẹn trong Thửa 138-1, Tờ bản đồ số 1 địa chỉ: 38 Ngô Nhân Tịnh Phường 1, quận Bình Thạnh. Còn nhà bà Mỹ Dung nằm ở thửa số 138-2.

Như vậy, Quyết định số 7649/QĐ-UBND ngày 15/11/2007 của Chủ tịch UBND quận Bình Thạnh và Quyết định giải quyết tranh chấp đất số 4568/QĐ-UBND ngày 27/9/2011 của Chủ tịch UBND TPHCM cho rằng phần đất tranh chấp là khoảng hở sử dụng chung của nhà 36 và 38, thuộc quản lý của nhà nước là không đúng thực tế và không có căn cứ pháp luật.

  • Căn nhà số 38 Ngô Nhân Tịnh của ông Sơn đã được xây dựng từ năm 1989, hiện nay không có quyết định thu hồi giải tỏa, không vi phạm lộ giới, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở phần chưa được công nhận sau khi có quyết định giải quyết tranh chấp của UBND Quận Bình Thạnh chấp nhận yêu cầu của ông Sơn (khoản 2 điều 48 Nghị định 181).
  • Phần lối đi riêng của căn nhà số 38 Ngô Nhân Tịnh đã được sử dụng từ năm 1949 và căn nhà được xây dựng lại đúc ban công bêtông trên lầu từ năm 1989. Hiện nay, gia đình ông Sơn sử dụng, sinh sống ổn định lâu dài, không có quyết định thu hồi giải tỏa, không vi phạm lộ giới, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận. Tổng diện tích đất sử dụng được công nhận bao gồm cả phần lối đi riêng (15,52m2) là 76m2, vẫn không vượt quá hạn mức đất ở 160m2 theo quy định điểm a, khoản 1, Điều 1 Quyết định số 18/2016/QĐ-UBND của UBND TP.Hồ Chí Minh. Do đó, toàn bộ phần đất ở hộ 38 Hà Ngọc Sơn sử dụng thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo điểm d khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013 và điểm a khoản 1 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP không phải nộp tiền sử dụng đất.

III. Kết luận và Đề Nghị

1. Kết luận

  • Quan hệ pháp luật tranh chấp là tranh chấp về tài sản gắn liền với đất vì trên đất tranh chấp cho công trình nhà ở.
  • Phần đất tranh chấp gắn liền với giấy tờ nhà 38 nên thuộc trường hợp đất có các giấy tờ theo quy định tại các khoản 1, 2 Điều 50 Luật đất đai 2003
  • Chủ tịch UBND Quận Bình Thạnh và Chủ tịch UBND TPHCM không có thẩm quyền giải quyết tranh chấp này, Thẩm quyền giải quyết tranh chấp này thuộc Tòa án nhân dân.
  • Quá trình giải quyết tranh chấp Chủ tịch UBND Quận Bình Thạnh và Chủ tịch UBND TPHCM vi phạm nghiêm trọng trình tự thủ tục, đo vẽ và nguyên tắc giải quyết tranh chấp phải qua hai cấp.
  • Phần đất tranh chấp là lối đi riêng của nhà 38, không phải thông hành địa dịch, không phải là khoảng hở sử dụng chung với nhà 36, không thuộc quản lý của nhà nước mà thuộc quyền sử dụng riêng của hộ Hà Ngọc Sơn số 38 Ngô Nhân Tịnh, Phường 1, quận Bình Thạnh, TPHCM theo quy định luật pháp hiện hành.
  • Quyết định giải quyết tranh chấp đất số 4568/QĐ-UBND ngày 27/9/2011 của Chủ tịch UBND TPHCM và Quyết định số 7649/QĐ-UBND ngày 15/11/2007 của Chủ tịch UBND quận Bình Thạnh là trái quy định pháp luật, không đúng thẩm quyền.

2. Đề nghị:

  • Áp dụng điểm b, khoản 2, Điều 193, Luật Tố tụng hành chính năm 2015
  • Chấp nhận yêu cầu khởi kiện cuả ông Hà Ngọc Sơn, tuyên hủy Quyết định giải quyết tranh chấp đất số 4568/QĐ-UBND ngày 27/9/2011 của Chủ tịch UBND TPHCM và Quyết định số 7649/QĐ-UBND ngày 15/11/2007 của Chủ tịch UBND quận Bình Thạnh và chuyển hồ sơ tranh chấp cho Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết theo quy định pháp.

Cảm ơn HĐXX đã lắng nghe!

LS LÊ QUANG VŨ

 

 

Danh mục: Hành chính

Tác giả